L'effondrement de l'immobilier de loisirs sur la côte

En 1998, trente ans après la construction des premiers immeubles de La Grande-Motte qui initient les actions de la Mission Racine, l’enjeu de la rénovation du parc immobilier de loisir des stations se pose avec une certaine acuité. Alors que l’attractivité du littoral reste remarquablement durable, le béton a vieilli ou plus exactement les normes de production du logement consacré  aux vacances des années 1960-1970 ne sont plus en accord avec les exigences d’une clientèle différente qui affirme de nouveaux besoins. Le qualitatif est devenu la règle face au minimalisme d'une époque où tout était en fait réduit à une réponse massive et rapide pour accueillir les touristes de plus en plus nombreux et « moderniser » le littoral. Le studio-cabine et la résidence secondaire en multipropriété ont été la réponse au tourisme familial, saisonnier et pour « le plus grand nombre ».

Les années 2000 marquent une profonde évolution vers une pratique différente des loisirs balnéaires : on séjourne moins longtemps d’une seule traite, on est plus exigeant en termes de confort, de services et d’équipements de loisirs. La population des touristes ne présente plus les caractéristiques des familles des années 1960 : plus de jeunes isolés, des ménages recomposés, des familles monoparentales, moins de jeunes enfants, des ménages plus âgés, des retraités en plus grand nombre et des exigences de qualité facilitées par les réseaux sociaux qui poussent à la comparaison. La concurrence, surtout des littoraux méditerranéens, n’en est que plus vive. S’imprime également, de façon accélérée, l’envie d’habiter un logement à l’année pour une population qui voit dans la station touristique un  mieux être urbain , toute évaluation établie avec les périphéries des villes. L’idée de la « ville-station » [1]  progresse dans les représentations populaires et dans la logique des politiques de gestion. La croissance démographique de La Grande-Motte et du Cap d’Agde devenu second pôle de l’agglomération agathoise, plaide aussi pour une requalification de l’immobilier et la recherche d’un nouveau modèle résidentiel moins dépendant de la copropriété de résidences secondaires. Celle-ci est souvent jugée responsable de la lente dégradation du patrimoine immobilier faute d’entretien régulier concerté et suite à la recherche d’un profit immédiat par une location saisonnière à haut tarif.

Tout au long des séquences enregistrées, les professionnels de l’immobilier soulignent les difficultés qu’ils rencontrent pour améliorer le parc de location notamment au Cap d’Agde. Une touriste interviewée dévoile l’état du studio loué : C'est pourri. Il y a des fissures, l'eau sort de derrière le frigidaire, c'est dangereux. Pour éviter un scénario de l’inacceptable [2] aboutissant à une régression de la fréquentation touristique qui contribue largement à la croissance économique de la région Languedoc-Roussillon, les enjeux de la requalification sont clairement évoqués. Mais les différentes mesures devant porter effet en termes de renouveau des stations (Plans Qualité station, aides publiques, Opérations de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisir et de l’Amélioration de l’Habitat (ORILAH ) …) se sont révélées très insuffisantes ou inapplicables pour corriger les défauts des appartements en location et leur mise à niveau. Or, le rapport qualité/prix est devenu déterminant dans le choix du mode de consommation touristique. L’inadéquation entre l’offre des secteurs marchands et non marchands et la demande à usage locatif s’est amplifiée justifiant les appréciations négatives concernant les stations littorales jugées dépassées ,  inadaptées , vieillottes , jusqu’à ce titre de la revue Objectif Languedoc-Roussillon :  Stations littorales. À la recherche d’un second souffle [3]. Serait-ce le vieillissement du parc immobilier, une obsolescence de l’offre… déséquilibrée et inadaptée selon le rapport du Conseil économique et social régional, qui caractérise les stations héritées de la Mission Racine ? L’enjeu de la location en saison soulève la question du mode de production par le secteur de l’immobilier dès la naissance des stations : un droit à bâtir sans mesure réelle des valeurs associées au produit-séjour. Le rendement des investissements a largement conditionné le modèle de l’habitat-loisirs  réduit au strict minimum du studio cabine et des petits appartements (à La Grande-Motte, en 1999, le parc est composé à 75% de T1/T2 pour une surface moyenne par appartement de 48 m2) [4]. La résidence secondaire, devenue variable d’ajustement de la croissance démographique, se développe selon une logique patrimoniale conquérante. La résidentialisation (voire la bi-résidence) a contribué à ce changement de modèle permettant aux stations d'accéder au statut de  ville-station  que confirme Jean Lelong dans Le Moniteur en 2002 [5].

Il faudra plus d’une dizaine d’années pour que La Grande-Motte (première ORILAH en 2004) et le Cap d’Agde (premier projet de réhabilitation de l’immobilier en 1996) bénéficient d’un programme global de requalification de leur espace résidentiel avec recherche de l’excellence pour renforcer l’attractivité. Les programmes « Ville-Port » à La Grande-Motte et « Cœur de station » au Cap d’Agde Méditerranée prennent appui sur un renouveau des équipements, une requalification des espaces publics, mais aussi sur une montée en gamme de l’immobilier de loisir associée à la rénovation du parc hérité.

[1] Jean Rieucau, « La Grande-Motte : une ville-station touristique », Norois, N° 187, 2000, pp. 341-352
[2] Région Languedoc-Roussillon, Conseil Economique et Social, La requalification des stations touristiques du littoral du Languedoc-Roussillon, 2010.
[3] Objectif Languedoc-Roussillon, Stations littorales. A la recherche d’un second souffle, Juillet-Août 2009
[4] Source INSEE, recensement de la population de 1999
[5] Jean Lelong, « Languedoc-Roussillon, Transformer en villes les stations touristiques du littoral », Le Moniteur, 25 janvier 2002

• Revue Espaces Tourisme et loisirs, Immobilier de loisirs, Juin 1993, p.159
• Bruno Meynier, Sur le chemin des vacances : contribution à l'élaboration d'une politique sociale des vacances, du tourisme et des loisirs, Editions sociales, 1982, p.219
• Ministère de l’Economie et des Finances, Ministère de la cohésion des territoires, Inspection générale des finances, Conseil général de l’environnement et du développement durable, Rapport « La rénovation de l’immobilier de loisirs », N° 2018-M-029-03, N° 012232-01
• « Languedoc-Roussillon, L'enjeu de la rénovation du parc immobilier », Le Moniteur, 20 juin 1997